A tervezési költségektől az előkészítésig, az engedélyekig – összeszedtük a jól átgondolt építkezést megelőző tételek költségeit.
Építkezés előtti költségek
Tavaly az év közepétől mintha átlendült volna az ingatlanpiac a csúcspontján. Az építőipar kis késéssel igaz, az év végén érte el ezt az állapotot. Elkezdtek stagnálni majd lassan csökkenni az eladásra kínált ingatlanok árai. Az újépítésű ingatlanok ára nem csökkent a kedvezményes, 5 százalékos adó kivezetésével, az irántuk eddig meglévő kereslet viszont visszaesett.
Sok elemző 2020-at a “korrekció évének” várta. Az állam értékpapírokkal próbálja hűteni az irreálisan elszálló ingatlanárakat és csökkenteni az ingatlanbefektetéseket, emellett a fizetőképes kereslet is elérte határait, ami tovább lassítva az árak növekedését. Az építési engedélyek kiadása is megrekedt 2019-ben a 2018-as szinten, 2020-ban pedig már az első negyedéves adat is elmaradt az előző évekhez képest.
Ám ekkor még senki nem látta előre, hogy a koronavírus okozta felfordulás mennyire keveri meg az amúgy is változóban lévő ingatlanpiacot.
Idénre mind az új és használt lakások eladása, mind az építési engedélyek kiadása látványosan csökkent. 2020 március közepe óta szinte eltűntek a vásárlók a piacról. Ettől függetlenül drasztikus árzuhanás nem várható, inkább tovább folytatódhat a lassú csökkenés.
Szerencsére az építkezni vágyóknak ez az év sem hoz különösebb változást a korábbiakhoz képest.
Akik ebbe a fába szeretnék vágni a fejszéjüket, az első – és egyik legfontosabb – teendőjük a részletes költségkalkuláció elkészítése. Ez ugyanis sarkalatos pontja az építkezési projektnek. Nem egyedülálló jelenség, hogy ezt a feladatot sokan igen “nyögvenyelősnek” érezhetjük, amelyet legszívesebben átpasszolnánk valaki másnak.
Viszont az építkezés életünk egyik legnagyobb feladata, amelyet hosszú távra tervezünk. Fontos, hogy alaposan tájékozódjunk mielőtt nekivágunk. Ha a ház elkészül, az évtizedekre családunk otthonául fog szolgálni, örökölni fogják gyermekeink, így nagyon nem mindegy, hogy milyen igényeknek tesz majd eleget, valamint, hogy milyen mértékben lesz alakítható, bővíthető a jövőben.
Azt is érdemes fejben tartanunk, hogy olyan építményt hozzunk létre, amit igény esetén könnyedén és jó áron lehet majd áruba bocsátani, vagy kiadni befektetés gyanánt.
Cikkünkben szeretnénk segítséget nyújtani abban, hogy milyen költségekkel számolhat ma az, aki házépítésre adja a fejét és, hogy hogyan érdemes elindulni az úton.
Mit kell tudnunk, mielőtt elkezdünk építkezni?
A legnagyobb változás 2020-ban, hogy az új építésű ingatlanok áfája ismét 27 százalék lett. Ez drágulást hozhat majd az új ingatlanoknál, amely nem mellékes, ha azon gondolkodunk, hogy új otthont vásároljunk, vagy belevágjunk egy építési projektbe.
Amellett, hogy kreatívan, saját igényeink szerint tervezhetünk, okos méret- és anyaghasználat mellett többet ki tudunk hozni egy építkezéssel, mintha egy kész házat vásárolnánk.
Pénzt takaríthatunk meg, ha úgy döntünk, mi magunk szervezzük, bonyolítjuk az építkezést, és nem bízunk meg generál kivitelezőt.
Csak akkor döntsünk így, ha rendelkezünk a megfelelő szakértelemmel, vagy felkészült segítséggel, türelemmel és rengeteg idővel. Ha ebből bármelyik hiányzik, inkább bízzuk általunk is ellenőrzött referenciával rendelkező generál kivitelezőre, a pénzünkért cserébe rengeteg gondot vesz le a vállunkról.
Az építkezéskor felmerülő költségek
Még jóval a munkálatok előtt felmerülnek bizonyos költségek, amelyeket ugyanúgy érdemes számításba venni, mint a fizikai munkálatok elkezdésekor jelentkező díjtételeket. Az építkezés elkezdésekor már számos illetékköteles teljesítendő vár ránk, ezért itt is hangsúlyozzuk, hogy mennyire fontos a költségek előzetes tervezése.
Természetesen a felsoroltaktól speciális esetekben eltérő fizetni valók is felmerülhetnek, az alábbiakban a leggyakrabban felmerülő, általános költségekre térünk ki:
- építési telek ára
Az első sarkalatos pont, amihez – ha építési hitelből szeretnénk finanszírozni a munkálatokat – jelentős önerőre van szükség. Jó tudni ugyanis, hogy építési célú banki kölcsön esetén a telek megvásárlása fog önerőként szolgálni, vagyis ennek már meg kell lennie ahhoz, hogy a kölcsönigénylést elindíthassuk.
A megvásárolandó telek árát számos dolog befolyásolhatja, mint például az alapterülete, elhelyezkedése, de ami biztosan állítható, a legmonumentálisabb tételek egyike.
Telek vásárlásnál vegyük figyelembe, hogy alapvetően meghatározza otthonunk piaci értékét. Ugyanaz a ház, ugyanakkora telken városi környezetben jó esetben többet ér, mint a bekerülési költség. Míg egy vidéki kis településen megépítve esetleges értékesítéskor annyi pénzt sem kapunk érte, mint amennyibe nekünk került. Ekkor lesz igazán drága az építkezés. Legyünk körültekintőek, nézzük meg a kiszemelt környék ingatlanárait!
A kiszemelt telek megvásárlása előtt egyeztessünk mindenképpen a tervezővel. Nehogy úgy járjunk, hogy a helyi építési szabályzat nem engedi, hogy olyan otthont alakítsunk ki azon a telken, amit megálmodtunk.
- vagyonszerzési illeték
Az illeték egységesen az ingatlan (telek) vételárának 4 százaléka, egymilliárd forint felett pedig 2 százaléka, de legfeljebb 200 millió forint. Kedvezmények és mentesség is elérhető, hiszen rengeteg féle eljárás lehetséges, így ezzel tovább faragható a ténylegesen fizetendő illeték.
- földhivatali eljárási díj
Többféle eljárásról beszélhetünk az általános kérelemtől a jelzálog bejegyzésig bezárólag, amelyek egyenként 6.600 – 12.000 Ft / szolgáltatási díjként vannak megszabva törvényileg.
- közműfejlesztési, csatlakozási díjak
Földrajzi területenként és szolgáltatónként változnak a díjak, érdemes tehát minden szolgáltató aktuális árlistáját felhasználni a kalkulációhoz. Szerencsés esetben a telekre már be vannak vezetve a közművek, ilyenkor csak a házhoz történő csatlakozással kapcsolatban lesznek feladataink, melyeket a tervező és a kivitelezők is számításba fognak venni költség kalkulációjukat tekintve. Vásárlás előtt erről is tájékozódjunk!
- tervezőmérnöki költség
Általában az összes építési költség 5-10%-át teszi ki, érdemes ugyanakkor előzetes ajánlatot kérni, mert a tervezőirodák között is nagy lehet az eltérés, és nem csak a díjukat tekintve. A referencia kérés, és látogatás itt is hozzásegít a jó döntéshez.
- engedélyezési eljárási illeték, szakértői díj
Engedélyköteles szakmunkák esetén (pl.: építkezéshez szükséges építési engedély) javasolt minden helyzetben konzultálni szakemberrel vagy az illetékes hivatallal, ugyanis nem kevés jogszabály és eljárás létezik, minden esetben más és más díjjal kell számolni.
- építőanyag árak
Akár a megvásárolt telken lévő ingatlan elbontásáról, átépítéséről, vagy egy új ingatlan felépítéséhez szükséges építőanyagok áráról beszélünk, jelentős eltérés lehet, amely többek közt a munka méretétől, a kereskedőtől és az anyagok minőségétől is függ.
Tapasztalataink szerint egyáltalán nem kifizetődő az építőanyagok árán spórolni, a minőség visszahozza az árat. Tudvalevő, hogy az ingatlanok és az építőanyagok ára szorosan összefügg, szinte ugyanúgy változik, ami mellett érdemes szem előtt tartani az építőanyagok szállítási költségét is.
A költségek tervezéskor egy ügyesen megválasztott építőanyag kereskedés szakértője segít az anyagszükséglet számításban, a Hufbau Braunnál ezt a szolgáltatást teljesen díjmentesen vehetjük igénybe.
- a kivitelező vállalkozók munkadíja
A jó szakember bizony nem olcsó. Azonban egy kontár munkáját mindig többe kerül helyrehozni, nem beszélve arról, hogy igen időigényes feladat is lehet. Válasszunk olyan szakembereket, akik mögött több éves tapasztalat, igazolható szaktudás áll. Kérjünk előzetesen árajánlatokat, szigorúan járjunk utána a referenciáknak: a megrendelői, tervezői, kereskedői véleményeknek.
- műszaki ellenőri szolgáltatási díj
A műszaki ellenőri szolgáltatási kérelem benyújtásakor 30.000 Ft szolgáltatási díjat kell fizetni az eljáró hatóságnak az építési-műszaki ellenőri tevékenységért. A fellebbezési eljárás – amennyiben szóba kerül – díja ugyancsak 30.000 Ft.
- az építésügyi szakhatóság eljárási illetéke
Új, más önálló rendeltetési egységet nem tartalmazó – egylakásos lakóépület építése esetén 20.000 Ft, 250 m2 hasznos alapterületig, ezen felül a 250 m2-nél nagyobb hasznos alapterületű önálló rendeltetési egységenként 100 000 Ft.
- használatbavételi engedély kérelmi illeték
Új lakóingatlan építése esetén 20.000 Ft.
- az épületenergetikai tanúsítvány elkészítésének díja
Családi ház esetén 20.000 – 22.000 Ft, amely az alapterülettől függ.
A költségek alapos megtervezése mellett kulcsfontosságú momentum, amikre fontos nagy hangsúlyt fektetni: a tervezőmérnöki és a kivitelezői csapat(ok) kiválasztása.
A tervezés
Ma már nem divat, és nem is javasolt egyedül nekiállni – esetleg a család vagy barátok segítségével – az építkezési projektnek. A terveket és a kivitelezést (a felelős műszaki vezetést mindenképpen) szakértőkre kell bíznunk, ami valljuk be – a szigorú és szerteágazó szabályozásokat tekintve – nem is baj.
Egy okosan kiválasztott tervezőgárda minden felmerülő kérdésre már előzetesen válaszokkal szolgál, érthető és minden részletre kiterjedő költségkalkulációt készít, meghallgatja igényünket és tájékoztat bennünket.
Jó, ha a tervezővel tudunk közösen, előre gondolkodni és olyan megoldást választani, ami később könnyen bővíthető, átalakítható a család változó igényeihez.
A költségek felsorolásánál láthattuk, hogy a tervezőmérnöki díj egy 30 milliós értékű ingatlan esetében a 3 millió forintot is elérheti.
A tervezés bár csak néhány százalékát teszi ki a teljes költségvetésnek, mégis nagyban befolyásolja az ingatlan későbbi sorsát. Amellett, hogy érdemes jövőbe látóan tervezni, fontos, hogy olyan épületben gondolkodjunk, aminek a kivitelezése nem igényel túl komoly vagy extrém technikai hátteret, viszont oda kell figyelni az energetikailag hatékony, közel nulla energiaigényű épület létrehozására.
Az épületgépészet kialakítása is fontos befolyásoló tényező. Egy gépészetileg célszerűen megtervezett, átgondolt, feleslegesen nem túlbonyolított építmény könnyebben és gyorsabban kivitelezhető, ráadásul a későbbi bővítést, átalakítást is megkönnyíti.
Nem elhanyagolható a későbbi költségek tervezése sem, gondoljunk előre a várható rezsi mértékére, valamint az esetleges karbantartási költségeket is vegyük figyelembe, hiszen mindannyian szeretnénk az új otthon állapotát minél hosszabb ideig megőrizni.
A kivitelezés
A tervezés után a kivitelezés is lényegi pontja az építkezésnek. Kivitelezésnél az egyik legjelentősebb árbefolyásoló tényező az, hogy miből készül a ház.
Sokan ragaszkodnak a hagyományos értelemben vett épületekhez, ami jellemzően a téglából készült házat jelenti, bár napjainkban egyre nagyobb teret hódítanak a könnyűszerkezetes épületek. Előnyük a kedvezőbb bekerülési ár, rövidebb kivitelezési idő. Európa-szerte, évtizedek óta folyamatosan emelkedik a könnyűszerkezetes épületek száma.
Még a tervezési szakaszban kérjünk be több ajánlatot több kivitelező szakembertől vagy cégtől, akik ezt általában anyagköltség és munkadíj kettőssel, átalánydíjban szokták megadni.
Fontos, hogy ha a kivitelezés sokrétű és bonyolult, amely sok szakma és brigád összehangolt munkáját is megköveteli. Mint azt fentebb írtuk, érdemes generál kivitelezőt megbízni, aki az egész projektet – a tervezéstől és szervezéstől is megkímélve minket – koordinálja.
A legjobb kivitelezők kiválasztása korántsem könnyű feladat, sajnos kevés a megbízható, jó mester. De akkor mégis hogyan győződhetünk meg arról, hogy a megfelelő kivitelezőt választjuk?
Első lépésként informálódhatunk a területileg illetékes építész kamara honlapján, ahol megtekinthetjük a vállalkozásokkal kapcsolatos információkat. Erre az alábbi oldalon kaphatunk válaszokat, ahol külön megnézhetjük a gazdálkodó szervezetek és az építőipari vállalkozók adatait, akik ugyanis ezt a tevékenységet kívánják folytatni, kötelező regisztrálniuk a kamarai nyilvántartásba: https://mkik.hu/vallalkozoi-regisztracio
Ez az oldal segítségünkre lesz abban is, hogy megfelelő szerződést kössünk a kivitelezővel, ugyanis az oldalon találhatunk átalánydíjas és tételes díjakat felsoroló minta szerződéseket is, valamint ezek megkötését magyarázó leírások is segítségünkre lehetnek.
Nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy a kiválasztott kivitelezőktől kérjünk több referenciát. Az egykori ügyfelek segítségével a kivitelezés minőségén kívül a határidők tartásának pontosságáról, és az esetleg menet közben fölmerült többletköltségekről is győződjünk meg,
Természetesen sokan vagyunk, akiknek a teljes építési összeg nem áll rendelkezésre, hogy megvalósítsuk álmaink házát. Szerencsére már többféle megoldás létezik a probléma kiküszöbölésére:
A banki hitelek mellett állami támogatások is elérhetőek:
Finanszírozás
Az ismert szabad felhasználású -, és jelzálog hitel mellett fontos megemlíteni az Építési hitel konstrukciókat, amik lehetnek akár egyben állami támogatással (azonban az ilyen konstrukciók elavultak manapság), továbbá piaci kamataik jobban illeszkednek az építkezők igényeihez.
Amennyiben megfelelünk az állami támogatás feltételeinek, jó, ha tisztában vagyunk az efféle lehetőségekkel is, mert így jelentős összegeket spórolhatunk.
Az építkezéshez ilyenkor igénybe vehetünk:
- vissza nem térítendő állami támogatást (Családi Otthonteremtési Kedvezményt, azaz CSOK-ot)
- adó-visszatérítési támogatást
- többgyermekes családok otthonteremtési kamattámogatását
Sőt, az egyik legnépszerűbb önerő-forrásként is felhasználható támogatási forma a Babaváró Hitel, amely kötetlen felhasználása miatt arat sikert a fiatal házaspárok körében.
Hogyan érdemes elindulni?
Nagy volumenű és bonyolult vállalkozás felépíteni egy házat, megteremteni a család új otthonát. A tervezés és a kivitelezés során is temérdek szabályt és paramétert kell figyelembe vennünk, amelyek közül az egyik legfontosabb az előrelátó, minél pontosabb anyagi terv elkészítése.
Ne legyünk restek tehát utánajárni a lehetőségeknek mind banki, mind állami támogatáshoz kapcsolódó témakörökben, valamint nagyon fontos, hogy olyan tervező-, kivitelező szakemberekkel dolgozzunk együtt, akik mögött több éves tapasztalat áll, akik minőségi, igazolható referenciákkal, jó véleményekkel rendelkeznek.
Szerencsére nem kell egyedül belevágni a tervezésbe, szeretnénk segítségedre lenni a családi otthon megteremtésében. Keress bennünket, hogy megkönnyítsük életed egyik legnagyobb és legizgalmasabb vállalkozását!
